Sélectionner les bons projets : la clef d'un excellent TRI

Notre approche rigoureuse dans la sélection des projets immobiliers
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Dans notre modèle de marchand de biens, la qualité du projet conditionne directement la performance finale. Contrairement à d’autres acteurs, nous ne sommes rémunérés que sur la plus-value, ce qui aligne totalement nos intérêts avec ceux de nos investisseurs. Ce choix renforce notre exigence sur la sélection des opérations : chaque projet doit présenter un potentiel de création de valeur élevé, tout en restant maîtrisable en durée et en risques.

Des projets maîtrisés pour des TRI performants

Pour obtenir des taux de rendement interne (TRI) attractifs, nous privilégions les projets pouvant être réalisés en moins de 18 mois, avec une marge de sécurité de 6 mois en cas d’aléa. Cette exigence temporelle permet :

• Une rotation rapide du capital,
• Une meilleure prévisibilité des résultats,
• Une exposition limitée aux évolutions de marché.
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Nos critères de sélection

Notre processus de sélection repose sur des principes stricts et assumés :

• Pas de projets trop complexes : nous écartons les opérations à forte composante administrative, juridique ou architecturale incertaine.
• Pas de surélévations (sauf exception avec gain exceptionnel type vue mer) : ce type de travaux, souvent long et soumis à des validations complexes, introduit un niveau de risque que nous jugeons inadapté à notre modèle.
• Pas d’incertitudes majeures : nous ne retenons que les projets dont les paramètres sont clairs dès l’amont : structure du bâti, potentiel foncier, conditions urbanistiques, environnement du bien, etc.
• Pas de projets "on market" : nous travaillons exclusivement en off market, via notre réseau de prescripteurs et d'apporteurs. Cela nous permet d’accéder à des biens à fort potentiel avant leur exposition publique, et donc de sécuriser de meilleures marges.
• Pas de foncier nu ou de bâti à l’état douteux : un bâti sain et réutilisable est une condition sine qua non. Nous cherchons des biens à valoriser par des rénovations qualitatives, pas des projets de construction spéculative.
• Pas de construction neuve : notre cœur de métier reste la valorisation de l’existant. Seules les extensions raisonnables, intégrées à un bâti existant, peuvent être envisagées lorsqu'elles apportent une réelle création de valeur.
• Pas de projets irréalistes en délai : si une opération ne peut raisonnablement pas être menée à bien en 18 mois (avec une tolérance maximale de 24 mois en cas d’aléa), elle est écartée.
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Une exigence qui protège les investisseurs

Ce filtre strict en amont est la meilleure garantie pour nos investisseurs :

• Moins de mauvaises surprises en phase opérationnelle,
• Moins de dépendance aux délais administratifs,
• Une gestion du risque optimisée,
• Des marges et des durées prévisibles.
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Nous préférons ne pas faire un projet plutôt que de compromettre le rendement global d’une opération.
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En résumé, notre approche repose sur une conviction forte : la performance se joue à l’achat, mais la sérénité se joue dans la maîtrise. C’est cette rigueur qui nous permet d’envisager chaque projet avec ambition et responsabilité.

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